Uberização dos aluguéis: proprietários deixam imobiliárias e assumem o digita

Uberização dos aluguéis: proprietários deixam imobiliárias e assumem o digital – Crédito: Divulgação Por décadas, administrar um imóvel alugado no ...

Uberização dos aluguéis: proprietários deixam imobiliárias e assumem o digital – Crédito: Divulgação Por décadas, administrar um imóvel alugado no Brasil significava entregar a gestão para uma imobiliária e aceitar taxas que consumiam boa parte do rendimento mensal. Agora, uma mudança silenciosa, impulsionada pela digitalização e pela busca por maior rentabilidade, está alterando a lógica desse mercado. Proprietários estão migrando para plataformas de autogestão e recuperando um dinheiro que, durante anos, ficava retido nas operações tradicionais. A conta que mais tem chamado atenção é simples: um proprietário com dez imóveis alugados por R$ 2.000 cada paga cerca de R$ 2.000 mensais em administração imobiliária. Na prática, são R$ 24 mil por ano, valor equivalente ao rendimento anual de um imóvel inteiro. Na autogestão digital, esse mesmo proprietário gasta R$ 99,90 ao mês – uma economia de R$ 1.900 mensais, ou R$ 22.800 ao ano. Um mercado bilionário em transformação O setor de administração de aluguéis no Brasil movimenta bilhões e por muito tempo funcionou quase sem concorrência. O padrão era cobrar taxa de 10% do aluguel e centralizar serviços como análise de crédito, contrato, cobrança e reajustes. A pandemia acelerou um fenômeno que já avançava: a digitalização plena do processo de locação, da triagem do inquilino à emissão de boletos. A entrada de plataformas especializadas abriu espaço para proprietários retomarem o controle da operação. Segundo dados levantados pelo setor, o perfil desse novo proprietário-gestor é mais jovem, mais digital e busca eficiência financeira. Muitos administram imóveis próprios, holdings familiares ou pequenas carteiras de investimento. Da frustração ao produto: a história do fundador A transformação que atinge o mercado também foi uma vivência pessoal para o empreendedor Lucas Roque, fundador da Pilota Imóveis. Ele relata que passou anos tentando organizar os imóveis da mãe com processos manuais e dependência de terceiros. As cobranças não eram automatizadas, as vistorias se perdiam em e-mails e a inadimplência gerava prejuízos recorrentes. A partir dessa experiência, Roque percebeu um problema estrutural: proprietários que dependiam totalmente das imobiliárias para tarefas que poderiam ser automatizadas. Foi dessa constatação que nasceu a Pilota, hoje apresentada como a única plataforma brasileira totalmente dedicada a proprietários e holdings de imóveis próprios — e não a imobiliárias ou corretores. Como funciona a autogestão digital Plataformas como a Pilota substituem a administração tradicional com ferramentas profissionais que antes eram exclusivas de grandes empresas do setor. A operação é estruturada em cinco pilares principais: 1. Análise de crédito profissional A plataforma realiza consultas integradas ao Serasa, por R$ 14,90 por análise — valor que costuma variar de R$ 50 a R$ 80 em imobiliárias. A triagem profissional reduz em até 30% a inadimplência, segundo os dados operacionais mais recentes. 2. Contratos de Locação digitais com validade jurídica Os documentos são assinados digitalmente com amparo na MP 2.200-2 e na Lei 14.063, eliminando deslocamentos, cartório e impressão. Um contrato que antes levava dias para ficar pronto pode ser concluído em minutos. 3. Vistoria de Imóvel digital completa O proprietário gera um checklist com registro fotográfico detalhado na entrada e na saída do inquilino. Isso tem reduzido conflitos jurídicos relacionados a devolução, danos e retenção de caução. 4. Automação financeira A plataforma emite boletos, faz a cobrança automática de inadimplência e calcula juros de 2% e multa de 10% conforme a legislação. Também executa o reajuste anual por IGPM ou INPC, sem intervenção do proprietário. 5. Controle em tempo real Dashboards mostram inadimplência, fluxo de caixa, recibos, documentos e histórico de pagamentos. Relatórios para Imposto de Renda são gerados automaticamente. O impacto financeiro: quando a tecnologia vira rendimento A migração para a autogestão digital tem um efeito direto no bolso do proprietário. Para quem administra dez imóveis, o comparativo é o seguinte: Quadro comparativo – Gestão de 10 imóveis Aluguel médio: R$ 2.000 por unidadeA economia anual — cerca de R$ 23 mil — representa praticamente Ou, como aponta Lucas Roque, “é como se o proprietário ganhasse um décimo primeiro imóvel apenas por mudar a forma de gestão”. Uberização dos aluguéis: proprietários deixam imobiliárias e assumem o digital Crédito: Divulgação Casos reais que ilustram a mudança A reportagem encontrou diferentes situações que mostram como a digitalização tem alterado o cotidiano de proprietários: • Triagem que evita prejuízos: Um proprietário consultou o Serasa antes de fechar contrato e descobriu um histórico de inadimplência que não havia sido informado pelo candidato. A locação foi cancelada, evitando meses de risco financeiro. • Contrato assinado em menos de 24 horas: Com assinatura eletrônica, todo o processo foi finalizado digitalmente, sem cartório ou deslocamento. • Vistoria digital que resolveu conflito: Em uma devolução, o inquilino contestou danos. O checklist fotográfico registrado no início da locação eliminou dúvidas e permitiu retenção parcial da caução. • Redução de inadimplência: Proprietários relataram melhora após a automação de boletos, juros e notificações formais. O que dizem os especialistas Especialistas do setor imobiliário destacam três pontos centrais: 1. Desintermediação crescente: A tendência segue outros setores que já passaram por processos de uberização: transporte, hospedagem e finanças. 2. Validade jurídica consolidada: Advogados confirmam que assinaturas eletrônicas hoje têm plena validade no Brasil e reduzem custos e prazos. 3. Digitalização irreversível: Com plataformas mais acessíveis, a gestão tradicional precisa se adaptar para competir em eficiência e preço. Como migrar da imobiliária para a autogestão A transição, segundo especialistas ouvidos pela reportagem, pode ser feita em poucas etapas: Solicitar documentos e histórico ao atual administrador Criar conta na plataforma de autogestão Registrar imóveis, contratos e dados bancários Realizar vistoria digital Configurar boletos, reajustes e automatizações Migrar inquilinos para o portal de comunicação O processo costuma levar algumas horas e não exige conhecimentos técnicos. Para proprietários com grandes carteiras — 20, 30, 50 imóveis — o ganho financeiro pode ultrapassar seis dígitos ao ano. O futuro da gestão de aluguéis no Brasil A adoção de tecnologias de automação e assinatura eletrônica tende a transformar a relação entre proprietários e locatários nos próximos anos. Se antes o modelo era centralizado nas imobiliárias, a tendência atual aponta para maior autonomia do proprietário e processos cada vez mais digitais, auditáveis e transparentes. Com mais de 500 proprietários ativos, 2.000 imóveis e uma economia média de R$ 1.900 mensais para quem administra dez unidades, plataformas como a Pilota ilustram o ritmo dessa mudança. Para o setor imobiliário, é o início de uma nova era — marcada pela eficiência, pela automação e pela possibilidade de o proprietário retomar o controle da própria operação. Créditos: Bruna Bozano